עסקת נדל"ן: מדריך לרכישה ומכירה, התהליך המלא ומשך הזמן

עסקה בנדל"ן רכישה / מכירה – התהליך ומשך הזמן
מאת : שטרייכמן משרד עורכי דין
רוב הבריות המבצעות עסקת נדל"ן – רכישה או מכירה של נכס – מעוניינים להשלים את העסקה במהירות האפשרית (ובצדק), אך חשוב להבין כי מרגע רכישת הדירה ועד רישומה בפועל על שם הקונים החדשים מתרחשים תהליכים רבים – תהליכים שלוקחים זמן. כמו כן, יש לשים לב לעובדה כי קיים הבדל מהותי בין התשלום המלא בפועל והעברת החזקה בדירה – תהליך אשר יכול לקחת עד 60 ימים, לבין רישום הדירה על של הקונים החדשים – תהליך אשר יכול לקחת מספר בלתי מבוטל של חודשים.
אם כן, מהם התהליכים שמתרחשים מרגע מכירת הדירה ועד רישומה?
רישום הערת אזהרה במשרד רישום מקרקעין – זהו שלב חשוב אשר מבטיח את זכויות הרוכשים ומונע מן המוכר לבצע עסקאות אשר נוגדות את העסקה מול הקונה הספציפי. רישום הערת אזהרה מעניקה הגנה גם לקונים מפני מקרים בהם רשומים עיקולים על הדירה. במידה והקונה לוקח משכנתא לשם הרכישה, אזי יש צורך לרשום הערת אזהרה לטובת הבנק ולמלא טפסים רבים – הן המוכרים והן הרוכשים.
דיווח למיסוי מקרקעין, תשלום מס רכישה – מדובר בהגשת הצהרה מצד הרוכש לאגף מיסוי מקרקעין. להצהרה יש לצרף רשימת מסמכים, לבצע תשלום באמצעות שובר ולהציג האישור בפני הבנק למשכנתאות.
תשלום מקדמת מס שבח/קבלת פטור ממס שבח ומס רכישה כאשר מדובר בדירת מגורים מזכה – תהליך אשר יכול לקחת זמן – עד כחצי שנה. ולמעשה משלב זה ועד שלב הרישום בטאבו יכולים לעבור בין 3 ל-9 חודשים.
לקיחת משכנתא – תהליך שיכול לארוך זמן רב ורצוי להיערך אליו מבעוד מועד ע"י קבלת אישור עקרוני לקבלת משכנתא לפני חתימה על החוזה. תהליך קבלת המשכנתא בעצמו כרוך בביורוקרטיה ארוכה כגון המצאת מסמכים ואישורים רבים.
סילוק משכנתא של המוכר – במקרים אלו הבנק של המוכר נדרש למסור מסמכי ביטול שמשמשים להסרת משכנתא בטאבו ומקדמים בשלב נוסף את תהליך המכירה/רכישה של נכס הנדל"ן.
רישום העברת זכויות בטאבו – זהו שלב סופי בתהליך הארוך של רכישת/מכירת דירה ושלב זה מתבצע לרוב לאחר שנמסרה החזקה על הדירה לקונה ולאחר שבוצע התשלום המלא עבור העסקה. תהליך הרישום אף הוא כרוך בהמצאת מגוון מסמכים ויכול להיות מורכב אף יותר כאשר אין מדובר ברכישת/מכירת דירה רגילה.
על מנת שעסקת הנדל"ן תושלם על הצד הטוב ביותר, תוך הגנה על זכויות הן המוכר והן הקונה באופן מקסימלי, הרי שמומלץ להתאזר בסבלנות ולבצע את כל ההליכים באמצעות עו"ד מומחה בדיני מקרקעין – נדל"ן.
שטרייכמן משרד עורכי דין
משרדנו מתמחה בדיני מקרקעין וכל הרלוונטי לרכישת ומכירת דירות, דירות מקבלן, רישום נכסים, מס שבח ומס מכירה, הסכמי מתנה וכיו"ב. לאורך הזמן, ייצגנו רוכשים ומוכרים רבים מתחילת הדרך ועד השלמת עסקאות נדל"ן לטובת שני צדי המתרס, אנו מכירים היטב את הליכי ההתנהלות מול הרשויות השונות ונשמח לסייע גם לכם לעבור את תהליך הרכישה או המכירה במינימום טרחה מצדכם.