במאמר זה נדון על שני סוגי מיסים עיקריים השייכים לתחום של מיסוי מקרקעין בעת רכישת דירה. 


" />
עו”ד מס שבח, מס רכישה וההבדלים ביניהם

מס שבח, מס רכישה וההבדלים ביניהם

מאת: שטרייכמן - גלפנד, משרד עורכי דין   

על מס שבח, מס רכישה וההבדלים ביניהם

במאמר זה נדון על שני סוגי מיסים עיקריים השייכים לתחום של מיסוי מקרקעין בעת רכישת דירה. אבל ראשית מעט רקע על התחום. מיסוי מקרקעין, הינו תחום משפטי חשוב ביותר, מסובך ומסורבל. שכן ומטבע הדברים, תחום זה הראשון, שייך באופן ישיר לעסקאות בנכסי מקרקעין. עסקאות, אשר מהוות את העסקאות החשובות והגדולות ביותר אשר יבצע אדם בחייו. וזאת, בעיקר מהסיבה שהמדובר בנכסי נדל"ן, קרי דירות, בתים, קרקעות וכל המחובר אליהם ובקיצור, נכסי דלא ניידי.

בהמשך לנ"ל וכאן המקום לציין, כי בעזרת ייעוץ נכון שניתן על ידי עו"ד מקצועיים ביותר המתמחים בתחום זה של מקרקעין בכלל ומיסוי מקרקעין בפרט. בעזרתם של עו"ד מומחים כנ"ל, הרי שראשית יוכל האדם הסביר שאינו מעורה בתחום, להימנע מ"תאונות מס". וזאת, כאשר ללא הידע, הייעוץ וההכוונה הנכונים, ניתן להיפגע בנקל ולמרבה הצער מאותן "תאונות", או טעויות. כאלה, אשר עלולות לעלות מאוד ביוקר. בנוסף ובעזרת הכוונה של עו"ד מומחה בתחום מיסוי המקרקעין, יוכל מבצע העסקה במקרקעין לקבל שירות של עריכת תכנון מס מושכלת. כזו, הנתפרת במיוחד למידותיו של הלקוח. וכך, יוכל לחסוך כסף רב. שכן וכאמור, המיסים בהם מחויב אדם המבצע עסקה במקרקעין מהווים עקרונית חלק משווי העסקה כולה, או חלקים ממנה (כגון על השבח בנכס) וכיו"ב. במילים אחרות, מחד ניתן לחסוך סכומי כסף אדירים בעזרת הייעוץ הנכון ומאידך, קל להפסיד את אותו סדר גודל של הון עתק. וכל זאת, כתוצאה מביצוע עסקה כה חשובה כעסקת נדל"ן, באופן פזיז. וזאת כלומר, מבלי להתייעץ במומחה. ועל כך, חבל.

כאמור לעיל, במאמר זה נעסוק בשני סוגי מיסוי חשובים מתחום מיסוי המקרקעין, שהינם מס שבח ומס רכישה. וכמו כן, נדון בקצרה בהבדלים שביניהם.

מהו מס שבח?

מס השבח כשמו כן הינו. כלומר, המדובר במס המוטל עקרונית על מוכר נכס הנדל"ן וזאת כאשר, אותו מס מחושב לפי ערך ההשבחה, או הרווח שנכס מקרקעין יצר מיום קנייתו, עד למכירתו. במילים אחרות, במקרה בו פלוני קונה דירה במיליון ₪ לצורך העניין. לאחר מכן, אותו פלוני משפץ את הדירה, ומבצע בה שינויים שונים, שאזי ערך הדירה עולה לאחר כשנתיים למיליון ושלוש מאות אלף ₪. קרי, ערך הדירה עלה ב-300,000 ₪. מתוך אותו רווח כנ"ל, יוריד המוכר הוצאות שונות, אשר נדרש הינו לצורך ההתנהלות עם הנכס. וזאת כגון, שכ"ט עו"ד, הוצאות המוכר לטובת השבחת אותו נכס, דמי התיווך לטובת המכירה וכיו"ב. מהסכום שנותר, יוריד המוכר את אחוז מס השבח הרלוונטי, אשר יעבור לרשויות.

מי פטור מתשלום מס שבח?

כפי שקורה לא אחת בתחום של מיסוי מקרקעין, גם בנושא זה של מס שבח, קיימים מקרים בהם ישנם פטורים מתשלום מס השבח. או, במקרים אחרים, יתכן מתן הנחה ולעתים אף משמעותית בתשלום מס השבח. ושוב, גם כאן באה לידי ביטוי הסיבה בעטיה מומלץ מאוד להתייעץ עם עו"ד המתמחה בתחום המקרקעין. וכל שכן, ברזולוציה הכה חשובה הזו של מיסוי מקרקעין. להלן בקליפת אגוז, רשימה של מקרים אשר העומדים בתנאיהם זכאים, כיום, להטבה בתשלום מס השבח, מי הזכאי לפטור מלא ומי הזכאי להנחה.

·קיומו של רווח/שבח - בכדי לחרוץ האם אדם המקיים עסקה במקרקעין, זכאי להטבה בתשלום מס השבח. ראשית, נבדוק האם בכלל קיים שבח על הנכס. במילים אחרות, דירה אשר נקנתה במיליון ₪ לצורך הדוגמה ובמועד מכירתה עומדת על מחיר זהה, או אולי מופחת. שהרי, במקרה כזה לא נוצר שבח (=רווח), ולכן אותה דירה אינה חייבת מראש במס שבח.

·דירה מזכה - בכדי לזכות בפטור ממס שבח, ראשית על הנכס לעמוד בתנאים שקבע המחוקק הקובעים שהדירה הינה "דירה מזכה". ההיגיון בדבר הינו, כי המחוקק מעוניין לעודד את הציבור להתעסק יותר עם דירות למגורים ופחות להשקעה. לכן, אדם המתנהל באופן כזה הראשון, הרי שסיכוייו גדולים יותר לזכות בתמריץ, בדמותו של כגון, פטור ממס שבח.

·תקופת בעלות דירה יחידה - לפי המצב המשפטי השורר כיום, הרי כי בעליה של דירה יחידה יוכל למכורה בפטור ממס שבח. אלא כי כל זאת, בכפוף לתנאים להלן שהינם: ראשית, על בעל הדירה היחידה, להיות בעל זכות בדירה לפחות 18 חודשים טרם המכירה. אולם ועם הנ"ל, היה ובעל דירה כנ"ל מחזיק בזכויות בדירה נוספת אשר אינו עולות על 1/3, או דירה נוספת אשר קיבלה בירושה ובתנאים מסוימים. שהרי, כי אף במקרים אלה כנ"ל, יוכל בעל הדירה, למכור את דירתו היחידה לפי החוק בפטור ממס שבח.

·דירה מירושה- גם בעל דירה אשר קיבלה בירושה, בתנאים מסוימים שנקבעו בדין, יוכל למכורה בפטור ממס שבח.

·מכירת 2 דירות - בנוסף לאמרו לעיל, הרי כי תושב מדינת ישראל שלו 2 דירות בלבד זכאי למכור באופן חד פעמי בפטור ממס שבח, את אותן 2 דירות. וכל זאת, כאשר המכירה תתבצע במטרה לקנות דירה אחרת גדולה יותר, ששוויה הכספי הינו בגובה לפחות 3/4 ממחירן של שתי הדירות שנמכרו כאמור.

·חיבור 2 דירות - לאור העובדה, כי רשות המיסים מפעילה את המבחן הפונקציונאלי, הרי כי קיים סיכוי רב שבחיבור 2 דירות, לדירה אחת, יינתן פטור לכל הדירה וגובה שוויה ולא לאחת הדירות המקוריות.

·דירה במתנה לקרוב - אדם אשר לו דירה וברצונו להעבירה לקרובו כמוגדר בחוק, כלומר מכירה שלא בתמורה. הרי, כי עקרונית ובכפוף כאמור, להוראות החוק יוכל הראשון להעביר כנ"ל, את הדירה לקרוב וזאת בפטור ממס שבח.

·הגנה ליניארית (חישוב לינארי) - מיום הראשון בינואר 2014, חלות הוראות אחרות על כל נושא זה של הטבות כן או לא במס שבח במכירת דירה. תקופה זו מינואר 2014 כאמור ועד לסוף שנת 2017 מכונה, תקופת מהמעבר. בהמשך לנ"ל, הרי שבתקופת המעבר ניתן למכור דירה בפטור חלקי ממס שבח. וזאת, אף אם חלפו פחות מארבע שנים ממכירת הדירה הקודמת בפטור. בנוסף, ניתן באותה תקופת מעבר למכור דירה נוספת לאחר חלוף 4 שנים, ממכירת הדירה הקודמת. כך ובסה"כ, ניתן לקבל הטבות מס שבח משמעותיות על 3 דירות. וכל זאת, כאשר משנת 2018 ישוב המצב החוקי לקדמותו, חרף זאת, כי יתכן שחוק מס ריבוי דירות ייתן את הטון בנושא, היה ויעבור בכנסת ישראל.

מהו מס רכישה?

על פי חוק מיסוי מקרקעין החל בישראל, הרי שכל אדם הרוכש דירה למגוריו, או זכות אחרת במקרקעין, חייב בתשלום המכונה "מס רכישה". כידוע, נכסי מקרקעין ונדל"ן מהווים את נשוא העסקאות היקרות ביותר בחייהם של רוב בני האדם. במילים אחרות, מיסים אשר נגזרים משווים הכספי התמיר והמאמיר של נכסי נדל"ן, מטבע הדברים, יהיו בעלי גובה כספי גבוה אף הינם. לכן, חשוב לציין ולהזכיר בנקודה זו, כי תכנון מס נכון שיכול להתבצע רק ע"י עו"ד המתמחה בדיני מקרקעין. וזאת בדגש, על מיסוי מקרקעין. תכנון מס כזה, עשוי לחסוך ללקוח מבצע העסקה במקרקעין סכומי כסף בלתי מבוטלים בדמותם של עשרות, מאות אלפי שקלים ואף יותר מכך.

ולענייננו...

ראוי לציין, כי גם מס הרכישה כשאר מיסי המקרקעין כגון שבח וכיו"ב. נועד אומנם למלא את קופת המדינה ולאפשר לה "לנשום" טוב יותר. עם זאת, מדינת ישראל וזאת אף בכובעה כמחוקקת באמצעות כנסת ישראל. בנתה את חוקי מיסוי המקרקעין ומס הרכישה ביניהם. כך, שלרוכשים דירת מגורים וכן בתנאים מסוימים, אותם מעודדת המדינה, הרי שיינתנו לנישום, קרי החייב במס, הנחות והקלות גם במס הרכישה וזאת כפי שיוסבר בקליפת האגוז בהמשך מאמר זה.

וכיצד בא הנ"ל לידי ביטוי?

ובכן ולאור האמור לעיל, בדבר דרכה של מדינת ישראל לעודד ביצוע עסקאות נדל"ן מסוימות. וזאת כאשר, בהינף אותו קולמוס מנסה המחוקק, מטעם המדינה, להרתיע את מבצע העסקה מביצוע עסקאות נדל"ן בעלות אופי שהמחוקק כנ"ל, אינו חפץ בעיקרן.

ולכן ראשית...

נסווג ונקטלג את הנכס הנרכש...

ולכן, אדם יחיד, קרי תושב ישראל מעל גיל 18 המעוניין לרכוש דירה לצורך מגוריו. וזאת, כאשר אין ברשותו דירה נוספת. הרי, שמדינת ישראל מעודדת אדם שכזה לבצע עסקה כנ"ל. ולכן, באופן עקרוני אותו אדם זכאי להקלות, כגון ולצורך העניין, במס רכישה. החוק, מגדיר את המושג דירה יחידה, כדירה המשמשת למגוריו של האדם הנישום הרלוונטי. וזאת, כאשר לאותו אדם אין דירה נוספת מלבד זו היחידה, או שיש לו זכויות בדירה נוספת אך גובהן של זכויות אלה, אינו עולה על שליש מהבעלות/הזכויות בדירה.

מדרגות מס רכישה

לאור האמור לעיל, לפיו כל אדם אשר מבצע עסקה במקרקעין עשוי לקבל הטבה במס הרכישה, בהתאם להעדפות המדינה. הרי, שדבר זה כנ"ל בא לידי ביטוי במדרגות מס הרכישה. קרי, אדם אשר מבצע עסקה בזכות אחרת במקרקעין, כלומר קרקע שאינה מהווה כדירת מגורים. יהיה חייב, אותו אדם, במס בגובה מסוים. ובנוסף, אדם שלו דירה נוספת והעסקה אינה בדירתו היחידה, הרי שישלם מס רכישה גבוה יותר מחברו, אשר ברשותו דירה יחידה כהגדרתה בחוק. ועוד כהנה וכהנה.

מה הם ההבדלים בין מס שבח לרכישה?

ראשית, אחד ההבדלים העיקריים בין מס השבח למס הרכישה, הינו עצם העובדה שאת מס הרכישה משלם הקונה. ואילו את מס השבח, משלם, המוכר. כמו כן, הבדל נוסף, הינו שעקרונית מס הרכישה חל על גובה סכום כל העסקה. ואילו מס השבח. מוטל רק על השבח. כלומר, ההבדל בדמות רווח כספי בין הקניה למכירה וזאת לאחר שמורידים ייעוץ משפטי, דמי תיווך וכיו"ב.

ולסיום הבדל נוסף בין שני סוגי המיסים, בכל הנוגע למס רכישה והגדרת המושג דירת מגורים. הרי, שההגדרה הנ"ל הנדרשת, הינה הן מהפן האובייקטיבי, קרי האם באופן טכני וקר דירהx הינה דירה למגורים, אבל גם קיים יסוד סובייקטיבי, קרי האם נראה כי דירה x הינה דירה למגורים. לעומת זאת, בכל הנוגע למס שבח הפן הנדרש בחוק להגדרת דירת מגורים הינו באופן אובייקטיבי בלבד.

תגיות: